房地產價格影響因素
隨著我國經濟的快速發展，房地產業在國民經濟中占的比重越來越大，逐步成為我國經濟發展的支柱產業。房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。據統計，我國GDP每年平均增長8%左右，房地產業對GDP的直接與間接貢獻率之和占到了1.9%-2.5%。正是由于與國民經濟的發展關系如此密切相關，因此被稱為國民經濟的晴雨表。然而，我國房地產業在快速發展的過程中也逐漸顯露出許多令人深思的問題：房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、結構不合理、供求不平衡等等問題。尤其是房地產市場價格的持續快速高漲，使得房價的升與降、國家新政策對房地產市場的影響成了人們茶余飯后的論資。從2001年開始，在各種因素驅動下，全國各地的房地產價格開始節節攀升，特別是從2003年后半年，房地產價格迅速上漲，2004年以后房價開始飛漲，部分城市的房價銷售價格上漲超過30%，個別城市漲幅甚至達到了40%，2009年各地房價如脫韁的野馬一般頻創新高。房地產價格作為房地產經紀運行中的重要變量，引發了各界的討論，同時也成為政府部門、學術界關注的熱點和焦點問題。
房地產價格的高低及其變動，是眾多對房地產價格有影響的因素對房地產價格共同作用的結果。下面我從房地產自身因素、人口因素、制度政策因素經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素來分析它們對房地產價格的影響。
一、自身因素。是指構成房地產實物、權益和區位狀況的因素。
二、人口因素。房地產特別是住宅的需求主體是人，人口是決定住宅、商業等房地產需求量或者市場規模大小的一個基礎因素。人口數量、構成、素質等狀況對房地產價格有很大的影響。
三、制度政策因素。影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、相關特殊政策以及相關規劃和計劃。①房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。②房地產由于價值較大，其開發、投資、消費都需要大量資金支持，從而與金融密切相關。因此，金融制度政策的變化對房地產價格有很大的影響，特別是貨幣政策和房地產信貸政策。③房地產稅收可分為房地產開發環節、交易環節和保有環節的稅收。④對房地產價格有影響的政府的規劃和計劃很多，如國民經濟和社會發展規劃，城鄉規劃，土地利用總體規劃、住房建設規劃等，這些規劃和計劃的編制、調整和修訂，對房地產價格會有較大的影響。
四、經濟因素。影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展，居民收入、利率、匯率、和物價等。①反應經濟發展的一個重要的指標是國內生產總值（GDP）的增長。②居民收入水平及其增長，對房地產價格特別是住宅價格有很大的影響。目前反映居民收入增長的指標主要有城鎮居民人均可支配收入的增長和農村居民人均純收入的增長。③從房地產供給的角度看，利率的上升或下降會增加或減低房地產開發的融資成本，從而會使房地產開發成本上升或下降，進而會使房地產價格上升或下降。從房地產需求角度看。利率的上升或下降會加重或減輕房地產購買者的貸款償還負擔，從而減少或增加房地產需求，進而導致房地產價格下降或上升。④匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，在國際房地產投資中，匯率波動會影響房地產的投資收益。⑤房地產價格是物價的一種，物價的變動一定程度上會引起房地產價格的變動。
五、社會因素。影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產投機。房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：①引起房地產價格上漲；②引起房地產價格下跌；③起著穩定房地產價格的作用。
六、國際因素。響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。
七、心理因素。響房地產價格的心理因素主要有：①購買或出售時的心態；②個人的欣賞趣味；③時尚風氣、跟風或從眾心理；④接近名家住宅的心理；講究風水或吉祥號碼等。
八、其他因素。包括行政隸屬變更和重要政治人物的健康狀況等。
提高內業作業質量
評估部是一個房地產評估公司不可或缺的部門，是基礎部門，評估工作是整個評估流程中的重要環節，我們評估部實行分工合作，具體分為內業和外業。
評估部內業人員每天的工作流程大致為：8:00到8:30，大家會陸續到達公司，進入工作狀態，8：30到10：00，為了配合備案，會處理要去房管局備案的緊急報告，10：00之后會處理預評和當天通知的報告，一般情況下，當天通知的報告必須當天完成，以方便第二天上午備案。內業的工作持續、繁瑣、量大，不僅要嚴格把控質量，同時還得注重效率，不僅要求內業人員能夠有踏實、認真的精神，還得有靈活的變通能力，能夠應對突發緊急事件。我們以個貸為例，眾所周知，在我們接到一個估價業務的時候，大致需要以下程序：報件→預約→整合、安排看房→收集材料、現場勘查→定價→業務員溝通價格→出具預評估報告→審核（二審、三審）→登記、提交→備案→收費，以上程序均需各部門協作完成，且各程序環環相扣，每上一程序完成好壞直接影響到后續工作。在競爭如此激烈的今天，我們深知每個業務員每筆業務得來的不易，我們都是拿他們的業務，當做自己的業務來認真對待的，并且在整個估價程序中，除了報件、備案、收費之外，其他程序都需要我們評估部門參與、完成，所以希望各部門都能都互相體諒，團結協作，共同推進工作順利完成。
