1、抵押評估前景
隨著銀行貸款風險防范意識的增強，使的房地產抵押貸款成為主要貸款方式，對于銀行業來說，防范房地產抵押貸款風險的最好方式就是將風險控制工作放在前端，重視房地產抵押價值的審核工作。對于房地產評估機構來說，房地產抵押估價建立在獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則基礎上。對于房地產評估機構或估價師所做出的抵押價值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風險，又要保護抵押人應有的權利。當今時代是大數據的時代，是創新的時代，大數據具備沖擊性、顛覆性和突破性，房地產評估數據的挖掘和延伸都在不斷挑戰傳統評估模式。
2、抵押價值定義
《房地產估價基本術語標準》中對房地產抵押價值的定義：估價對象假定未設立法定優先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的價值。
3、房地產抵押條件
3.1、房地產抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權，對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可將房地產作為統一的抵押物同時設定抵押權；二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權，對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。
3.2、《擔保法》規定，不得設立抵押的房地產：
1.所有權、使用權不明或者有爭議的房地產 ；
2.已依法公告在國家建設被征收范圍內的房地產；
3.用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
4.列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物；
5.依法被查封、扣押、監管的房地產；
6.違章建筑物或臨時建筑物 ；
7.行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產；
8.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。
另：《物權法》中除確認《擔保法》上可設定抵押的財產范圍，還增加了下列財產：建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；正在建造的建筑物、船舶、航空器。更為重要的是，《物權法》中對可設定抵押的財產范圍采取了反面排除法，即“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”均可設定抵押，擴充了可設定抵押的財產范圍。
3.3、房地產設定抵押的限定條件：
§有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限 ；
§有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限；
§以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限；
§共有的房地產抵押，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意；
§預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證；
§抵押房地產已出租的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。
4、法定優先受償款
定義：法定優先受償款是假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優先受償款，但不包括為實現抵押權而發生的訴訟費、估價費用、拍賣費用以及營業稅及附加等費用和稅金。
抵押價值=未設立法定優先受償權下的價值- 法定優先受償款=未設立法定優先受償權下的價值- 已抵押擔保的債權數額- 拖欠的建設工程款- 其他法定優先受償款
法定優先受償權調查表
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產權人 |
XXX |
共有權人 |
-- |
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房產坐落 |
金水區經六路26號 |
建筑面積 |
XX M2 |
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房屋所有權證 |
鄭房權證XXXX字第 |
共有權證號 |
-- |
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國有土地使用證 |
鄭國用（XX）第XX號 |
土地面積 |
XXX M2 |
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在價值時點，估價對象是否有抵押權存在 |
有□ |
無□ |
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具體情況： |
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在價值時點，估價對象是否對外擔保有債權 |
有□ |
無□ |
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具體情況： |
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在價值時點，估價對象是否存在其他法定優先受償權 |
有□ |
無□ |
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具體情況： |
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若估價對象為在建工程，是否存在拖欠工程款項 |
有□ |
無□ |
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具體情況： |
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以上調查情況屬實，系產權所有人真實意思表達。因以上調查內容的真實性引起的法律責任和經濟責任等相關責任，均由產權所有人承擔。
委托方（代理人）（簽章）：XXX
年 月 日 |
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①在價值時點存在抵押權：根據估價委托人提供的資料和介紹，估價對象已設定抵押他項權利，至價值時點，此項抵押他項權利尚未注銷，由于辦理抵押登記前須先將已有抵押權解除，故本次估價未考慮抵押他項權利對估價結果的影響，在此提請報告使用者注意。除此之外，估價對象不存在租賃、擔保等其他他項權利。如上述情況發生變化，估價結果需做相應調整。
②在價值時點無抵押權：注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款為零。
5、未設立法定優先受償權下的價值
§抵押房地產已出租的，其假定未設立法定優先受償權下的價值分為兩類：
①合同租金低于市場租金的應為出租人權益價值（出租人權益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的房地產價值，是指出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益價值）；
②合同租金高于市場租金的，應為無租約限制價值（無租約限制價值是指房地產在不考慮租賃因素影響情況下的價值），在抵押評估中應遵循謹慎原則，應充分考慮估價對象價值偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值偏高的一面；
§評估在建工程等待開發房地產假定未設立法定優先受償權下的價值采用假設開發法的，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價；
§抵押房地產的建設用地使用權為劃撥方式取得的，其假定未設立法定優先受償權下的價值可選擇：一是直接評估在劃撥建設用地使用權下的未設立法定優先受償權下價值；二是先評估在出讓建設用地使用權下的假定未設立法定優先受償權下的價值，且該出讓建設用地使用權的使用期限應設定為自價值時點起計算的相應用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設用地使用權轉變為出讓建設用地使用權需要繳納的出讓金等費用。
6、實踐中的應用
在房地產抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是房地產抵押價值，為保障貸款及時足額收回，貸款人要求無論是在設立抵押權時還是在實現抵押權時，以及在此期間，房地產抵押價值都要大于未償還的貸款余額。因此，從理論上講，抵押價值應是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優先受償款后的余額。但在實際房地產抵押估價中，因在估價時通常還不知道估價所必要的前提條件（如設立抵押權的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務人是否如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產拍賣、變賣的日期等等），所以抵押價值評估只能演變為評估抵押房地產在估價時假定未設立法定優先受償權下的價值扣除法定優先受償款后的余額。
7、總結
房地產抵押估價是房地產估價機構主要的業務內容，在估價過程中，作為注冊房地產估價師只有正確理解房地產抵押價值才能有助于銀行提高信貸資產的安全，防范貸款風險，才能向客戶提供真正有價值的估價服務，這有待于我們在工作過程中不斷地摸索和對估價理論的更新與完善。未來，掌握大量的房地產市場信息以及建立完善的客戶信息數據庫對房地產估價行業至關重要，因此，信息化、市場化、多元化、規范化是房地產估價行業未來發展的重要方向和目標。
